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Quelles données mobiliser pour évaluer les biens immobiliers à usage d'habitation?

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Il existe deux sources de données pour effectuer ce travail d’évaluation : l’une provient des fichiers fonciers de la DGFIP ; l’autre est la base de données gérée par la société Perval qui offre des informations détaillées sur un très grand nombre de transactions. Il existe aussi des sites internet permettant d’évaluer la valeur de biens immobiliers. Leur fiabilité est sujette à caution, les bases de calcul n’étant en général pas transparentes même si l’on peut penser que les plus sérieuses utilisent les données Perval.

Focus sur… la base de données Perval

Les bases de données gérées par la société Perval sont notamment renseignées par les notaires à l’occasion des transactions immobilières. Elle constitue ainsi une source unique d’information pour construire un modèle de référence des valeurs immobilières. Les données sont mises à disposition des services de l’Etat dans le cadre d’une convention. Elles peuvent être aussi acquises par toute autre organisation auprès de la société Perval, mais leur utilisation requiert une déclaration à la CNIL. La demande peut porter sur un nombre limité de variables d’intérêt pour l’étude, et ce pour des biens situés dans un espace géographique défini par une frontière administrative ou géoréférencé. Les analystes de la société Perval classent les transactions en deux catégories, celle dont l’information est fiable pour les analyses statistiques et les autres. Il est donc important de ne retenir que des transactions dont l’information est jugée fiable.

Le tableau ci-dessous liste les informations qui se révèlent les plus pertinentes pour la modélisation du prix des biens immobiliers au vu des travaux réalisés dans ce domaine. Elle met en évidence celles qui peuvent être acquises selon différentes sources (notamment les données cadastrales), celles qui doivent être calculées (la distance à la mer, la vue sur mer ou la proximité d’un bourg peuvent être calculées à partir du géoréférencement des propriétés) et celles qui nécessitent un travail de terrain. Le nom de champ ou la méthode de calcul font référence au SIG développé par Cocorisco.

Descriptif des biens (variables)

Source

Disponibilité

Nom du champ ou méthode

Surface totale habitable (m²)

Fichiers fonciers

disponible

Stoth

Surface du terrain (m²)

BD Parcellaire

à calculer

Calcul de superficie

Nombre de pièces

Fichiers fonciers

disponible

Dnbpdc

Âge (année de construction)

Fichiers fonciers

disponible

jannat / jannath

Type de construction

Fichiers fonciers

disponible

Dteloctxt

Vue sur mer (Oui/Non)

Traitement SIG

à calculer

Covisibilité

Accessibilité à la mer (Oui/Non)

BDTopo

à calculer

Réseau + distance

Localisation à proximité du bourg (Oui/Non)

BDTopo

à calculer

Distance à pied

Présence de nuisance (Oui/Non)

BDTopo + terrain

à calculer

Contiguïté

Assainissement (Collectif/Individuel)

Mairie

à collecter

X

Travaux à prévoir (Oui/Non) - état d'entretien

Fichiers fonciers

disponible

Detenttxt

Caractéristiques exceptionnelles de confort (Oui/Non)

Observation terrain

à collecter

X

Mitoyenneté (Oui/Non)

BDTopo

à calculer

Contiguïté

Exemples de variables à renseigner pour l’estimation du prix des biens immobiliers

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