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La démarche d'évaluation

Un certain nombre d’éléments immobiliers présentent une faible variabilité, et il est courant d’utiliser des référentiels tels qu’un coût de réfection de 100 euros/m² de surface au sol pour un bâtiment de bureaux à usage administratif (privé ou public) ou bien un prix de la terre agricole en zone non constructible en bord de mer de 1 euro/m².

Concernant un bâtiment à usage professionnel, agricole, industriel ou commercial, le coût de remise en état du bâtiment proprement dit sera souvent moins important que les pertes en matériels ou en biens stockés dans ces bâtiments, sauf cas de destruction totale. La perte peut aussi être, pour des activités commerciales, un manque à gagner du fait d’un arrêt temporaire d’activité le temps de remise en état, de rachat des matériels ou de reconstitution des stocks. L’ensemble de ces éléments, très spécifiques à chaque exploitation ou entreprise, ne peut s’étudier que par enquête. La valeur des enjeux liés à la présence d’un hypermarché situé en zone inondable n’est pas comparable à celle de la valeur des biens stockés dans un hangar agricole, même si le risque économique que représente une inondation peut être plus important pour l’activité du second que du premier.

Le bâti individuel et collectif à vocation d’habitation est une composante essentielle des enjeux que l’on trouve en proximité du rivage et donc dans les zones exposées aux risques d’érosion et d’inondation. L’hétérogénéité des biens, mais aussi les différentiels d’attractivité des espaces, font qu’il y a des écarts de valeur importants. Une première approche consiste à réaliser une estimation de la valeur des biens à partir de leur identification et de la connaissance des prix moyens observés lors des transactions sur une zone donnée.

Les étapes de la démarche sont les suivantes :

  • Constituer une base de données sur les caractéristiques et les prix de biens ayant fait l’objet de transaction dans la période récente dans la zone d’étude. La qualité de l’estimation finale dépend en grande partie de la représentativité de la base de données et donc à la fois du nombre de transactions renseignées et de la proximité géographique avec la zone d’étude. Il est en effet illusoire de trouver dans la zone à risque, souvent restreinte, suffisamment d’information pour obtenir des estimations fiables. Il y a donc un arbitrage à faire entre la zone de référence pour le recueil d’informations et le nombre de transactions répertoriées.
  • Réaliser une modélisation du prix au m² des biens en fonction de leurs caractéristiques. Les techniques courantes de l’analyse de corrélation multivariée sont appliquées pour établir une formule de calcul d’un prix théorique (estimation) du m² d’un bien en fonction de ses caractéristiques. Là aussi un arbitrage doit être fait entre la précision de l’estimation et la quantité d’information mobilisée. Pour des raisons techniques, ces estimations s’effectuent en général à partir d’un faible nombre de caractéristiques clés telles que la surface habitable, la surface de terrain, le nombre de pièce, le nombre de salles de bain, la proximité de la mer, la vue sur mer, la localisation (bourg ou rurale). Outre les aspects techniques, la disponibilité des données est critique.
  • Appliquer le modèle d’estimation à l’ensemble des biens identifiés et caractérisés dans la zone à risque. La principale difficulté réside dans la nécessité de collecter de manière exhaustive sur la zone les données nécessaires pour appliquer le modèle. Cette contrainte doit être prise en compte dès l’étape initiale d’estimation du modèle de référence. Si l’on ne souhaite pas effectuer le travail de modélisation, on peut avoir recourt à des modèles réalisés par les laboratoires de recherche ou par des gestionnaires des risques dans d’autres sites.

Il existe deux sources de données pour effectuer ce travail d’évaluation : l’une provient des fichiers fonciers de la DGFIP ; l’autre est la base de données gérée par la société Perval qui offre des informations détaillées sur un très grand nombre de transactions. Il existe aussi des sites internet permettant d’évaluer la valeur de biens immobiliers. Leur fiabilité est sujette à caution, les bases de calcul n’étant en général pas transparentes même si l’on peut penser que les plus sérieuses utilisent les données Perval.

  • Cartographier la valeur des biens immobiliers soit sous forme de valeur (estimation ponctuelle) ou d’intervalle de confiance (fourchette haute et basse d’estimation du prix). Du fait de l’incertitude qui caractérise ces estimations, on préférera une approche zonale à une approche individuelle dans la restitution de ces estimations de prix. Les valeurs obtenues ne sont que des moyennes, et chaque bien pris individuellement peut avoir des caractéristiques qui éloignent fortement sa valeur de la moyenne. De plus, une information individuelle est susceptible de devenir un enjeu soit de controverse inutile soit de manipulation stratégique par certains acteurs. On peut retenir par exemple, la valeur de l’immobilier contenu dans des mailles carrées de 100 x 100 m ou de 200 x 200 m. L’agrégation sur la zone étudiée permet d’avoir une évaluation monétaire globale de la valeur de cet enjeu. Le niveau de résolution permet de mettre en évidence une répartition inégale de l’enjeu dans l’espace, comme le montre une application sur l’exemple de Guissény

Evaluation de la valeur du bâti par hectare (exemple de Guissény - source : Villierme, 2013)

 

 

 

La base de données Perval

Les bases de données gérées par la société Perval sont notamment renseignées par les notaires à l’occasion des transactions immobilières.

Elles constituent ainsi une source unique d’information pour construire un modèle de référence des valeurs immobilières.

Les données sont mises à disposition des services de l’Etat dans le cadre d’une convention. Elles peuvent être aussi acquises par toute autre organisation auprès de la société Perval, mais leur utilisation requiert une déclaration à la CNIL. La demande peut porter sur un nombre limité de variables d’intérêt pour l’étude, et ce pour des biens situés dans un espace géographique défini par une frontière administrative ou géoréférencé.

Les analystes de la société Perval classent les transactions en deux catégories, celle dont l’information est fiable pour les analyses statistiques et les autres. Cette information est reprise dans les bases sous le nom de variable FIST. Il est donc important de ne retenir que des transactions pour lesquelles FIST=1.